• Nemes Bálint

Flip-Flop, az algoritmusok kudarca

Vannak, akik lehetőséget látnak a jelenlegi lakhatási válságban. Mi történik akkor, ha hibás a logikájuk? A cikkemben egy balul elsült stratégia, egy hibás algoritmus és annak következményei kerülnek bemutatásra.

Borítókép, Forrás Shutterstock


Történetünk 2006-ban kezdődik, amikor két üzleti életben jártas ember, Richard Barton (az Expedia és a Glassdoor alapítója, Microsoft-ügyvezető) és Lloyd Frink (Expedia, Microsoft-ügyvezető) megalapították a Zillow-t, egy online ingatlanpiaci vállalatot. Az cég alapítása mögött komoly vízió állt:

az ingatlanvásárlás digitalizációja (és ezáltal megkönnyítése).

A weboldalon az eladók és bérbeadók listázhatták az ingatlanjaikat, a vevők pedig közvetlenül megtekinthették azokat, tehát a Zillow kiiktatta a folyamatból a drága ingatlanügynököket.


A mindenki számára elérhető Zillow hamar dinamikusabbá tette az ingatlanpiacot. A vállalat agresszív terjeszkedésnek indult és számos másik cég akvirálása után, 2015-ben Zillow Grouppá nőtte ki magát. A csoport különböző részlegeket hozott létre, mint például a Zillow Advice, amelynek az oldalán ingatlanokkal kapcsolatos kérdéseket tehettek fel az érdeklődők. Egy másik terület, a Zestimate pedig egy, a vállalat által kidolgozott módszerre épült, amit az ingatlanok értékének becslésére használtak. (A program a megjelenése után hamar irányadóvá vált az ingatlankeresők körében).

A Zillow oldala, Forrás: Shutterstock


2018-ban úgy döntöttek a cégnél, hogy nem elégszenek meg csupán a weboldalból befolyó bevétellel, ezért kidolgoztak egy algoritmust, a Zillow Offers-t, amivel ipari szintre tervezték emelni a House Flipping-et. Az algoritmus teljesen autonóm módon, számos paraméter figyelembevételével döntötte el, mely házakat éri meg megvenni, majd felújítva eladni.


A House Flipping kifejezés azt a tevékenységet takarja, amikor egy befektető ingatlanokat vásárol fel, hogy kisebb felújítások és renoválások után, rövid időn belül túladjon rajtuk.

A Zillow esetében ez úgy működött, hogy az algoritmus segítségével a cég felvásárolt tetszetős ingatlanokat, majd kisebb felújítás után gyorsan továbbadta azokat. Természetesen igyekezett mindezt jókora haszonnal megtenni. A bejelentést követően a Zillow Group jelentősen megnövelte a hitelállományát, hogy abból finanszírozza a felújításhoz szükséges eszközöket.

A Zillow Group rövid (sárga) és hosszú (pink) lejáratú kötelezettségeinek változása a Zillow Offers létrehozása után, Forrás: graphfundamentals.com


Egy probléma volt a rendszerrel: amég a flipping igen jövedelmező lehet, ha egyedül, vagy kis csapattal csinálja az ember, és több 10 ezer dollártól akár 100 ezerig is terjedhet a nyereség házanként, addig ezt “nagyban”, a lokációk átfogó ismerte nélkül szinte lehetetlen kivitelezni.

Egy Amerika méretű országban ezek a lokális különbségek pedig alapjaiban megbuktathatnak egy algoritmust, ami nem képes ezek felismerésére.

Például a nagyobb, többszobás épületek könnyen lehet, hogy elavult vagy szimplán rosszul tervezett elektromos hálózattal rendelkeznek, aminek költséges a cseréje. Egy program ezt nem biztos, hogy számításba tudja venni “online”, szemben egy emberrel, aki jártas a témában és rákérdez az ilyen jellegű problémákra vétel előtt.


A kezdetekben a várt hozam dupláját eredményezte az Zillow Offers, azonban a rajtnál szerzett előny hamar elillant. Az algoritmusnak előre kellett meghatároznia az ingatlanok várható árát, mivel így tudta kiszámolni, hogy nyereséges lesz-e a vétel. A 6 hónapos becslés túl távolinak bizonyult, az algoritmus pedig nem teljesen értette a piacot, amire tervezték.


Tavaly a cég csapdába került: 2021 tavaszára, emelkedő árak mellett, számos ingatlant megvett a Zillow iBuying rendszere, azonban a gyors felértékelődés kifulladt a nyár végére és a koronavírus-válság következtében bezuhant az ingatlanpiaci kereslet. Így alakult ki az a kedvezőtlen helyzet, hogy a cég jelenleg több mint 7000 ingatlant birtokol, körülbelül 2,8 milliárd dolláros értékben, amiket képtelen nyereséggel értékesíteni.


Ennek köszönhető, hogy 2018 óta nem látott (alacsony) árakon kínálják most az említett épületeket.


Végül a harmadik negyedévben 422 millió dolláros veszteséget okozó Zillow Offers-t megszüntették, együtt a dolgozóik negyedének munkahelyével. A baklövés kihatott a Zillow Group teljes értékére is: a 48,35 milliárd dolláros piaci kapitalizációs csúcs után jelenleg 16 milliárdra becsülik a csoportot. A részvényeik árfolyama is hatalmasat esett, a közel 200 dolláros árfolyamos magaslatok után ma már csak 50 dollár körül mozog a papír.

A Zillow Group részvény árának alakulása, Forrás: tradingview.com


A Zillow számos hibát követett el. Egy, a preferenciák, a szokások és az érzelmek által erősen befolyásolt piacon próbálta felvenni a versenyt egy mesterséges intelligencia segítségével, ami mit sem értett a hús-vér emberek mögöttes motivációjából.


Kiderült, az ingatlanpiac sokszínűségéből adódóan jelenleg nem tűnik megvalósíthatónak egy általános séma létrehozása, ami alapján AI-vezérléssel tudnának házakat felvásárolni és belátható időn belül biztos profittal értékesíteni. Az algoritmus egyszerűen túlbecsülte az értékeket.


Az eredetileg évi 20 milliárd dollárt fialó Zillow Offers végül csak problémát és veszteséget szült.


Nemes Bálint


Jelen bejegyzés a Holdblogon jelent meg először 2022.04.12.-én.


A jelen cikkben leírt információk, elemzések a szerző magánvéleményét tükrözik, ezért a cikkben leírtak nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.